房贷博弈误区

关于房贷还款计算，网上说法很多，诸如：

1，等额本金比等额本息划算
2，贷的时间越长利息越高越亏
3，有钱就要提前还贷
4，房贷实际利率是标注利率的2倍

其实不必人云亦云，自己仔细推算一下就明白了。这里先说结论，贷得越多越好、贷得时间越长越好。住房贷款几乎就是国家和银行给穷人的福利。你不能直接算总利息数然后就说这么多利息太亏了，同样的钱它在不同的时间节点的价值是不同的。且不说货币贬值问题，你贷出来直接去理财都还有的挣。当然这里并非鼓励骗贷，只是针对有能力贷得更多和提前还贷的人来说。

房贷的实际利率就是标注的利率，网上甚至有2倍说法，不知怎么糊涂算出来的，只要理财月利率高于房贷月利率（房贷年利率／12）就算跑赢，提前还给银行就不如去理财。

如下图所示（对比银行实际还款表，该表格计算准确无误），等额本息，以贷款100万30年、当前基准利率九折4.41%为例：不管贷款多长时间，都可以按月来理解，即去银行贷了一个月，按月利率（年利率／12）给银行支付利息，第2个月又去银行贷了一个月，再按月结算利息。如图，第一个月贷了100万，支付利息3675元（＝100万乘以月利率），第2个月接着贷了998661.48元（因为已还本金1338.52），第2个月需支付的利息就是3670.08(＝998661.48乘以月利率)，以此类推……看起来还了很多利息很亏？假如这100万去做年化6个点的银行理财（且不提10个点左右的p2p之流），一个月利息就是5000块，除去银行利息3675元之后净赚1325元。

等额本金和等额本息本质是一样的不存在哪个更划算的问题，当然考虑到实际情况，对个人来讲，等额本金是亏的，等额本金第1期要还的利息和等额本息是一致的，第2期开始利息还的少了，那是因为你本金都还给银行了……下有表格供自行推算参考。

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最后提醒一下：

• 不鼓励高杠杆买房，因为你贷来的钱不是去做理财而是换了“不动产”（顾名思义流动性就很差）。 上述计算只适用于能力足够覆盖还贷的情况。
• 理财有风险，实在没把握跑赢房贷利率的还是提前还贷的好。